金沙皇家网站|死守三四线!地产一哥和莫名蒸发的1.5万员工……

2019-09-10 10:08
来源: 晓店资讯

金沙皇家网站|死守三四线!地产一哥和莫名蒸发的1.5万员工……

金沙皇家网站,作者|局姐

来源|地产知识局

昨儿是喧嚣的一天,房企扎堆发报。最重要的是,现任宇宙第一房企发中报了。

毫无悬念,在公布业绩的房企里,碧桂园上半年的销售额继续领跑。

没记错的话,一举登顶之后,碧桂园已经在销冠的位置上坐到第三个年头了。

“一不小心又拿了个第一”,“基础好,底子厚”,“就是稳”……一整天,局姐的票圈都在被各类溢美之词刷屏。

本着“向大佬低头”的虚心态度,局姐把32页的中报认认真真地研读了好几遍,希望从中描摹出一个,“房地产一哥”真实的上半年。

先看财报。

营收和利润涨幅,确实亮眼。

这是为什么呢?是碧桂园今年上半年的楼卖得特别好吗?

不……

正如局姐在中报解读万科篇(参阅《高呼“活下去”的万科,活得非常好,然而……》)里面说过的那样,房地产行业比较特殊,从售房到交房的周期大概是两年,当下的营业收入,基本来源于两年前的销售金额。

所以,当下漂亮的营收,基本就如实反映了2016-2017年,房地产“大年”时期,碧桂园抓住三四五线的棚改红利后,销售额大增的情况。

(图片来源:好奇心日报)

看看这张图,你能看出今年中报的另一个营收增长的大户是谁吗?对了,是融创中国……

融创同日公布中期业绩,营收和净利润的同比增长都超过60%,压了“一哥”一头。当然,这是题外话。

看回碧桂园,今年上半年的房子卖得怎么样呢?

财报里的财务摘要部分是这样写的:

嗯?为什么没提到增长率?

因为真没有增长……

这里有个知识点要说明的是,碧桂园公布的不是行业常见的合同销售金额,而是权益销售金额。

大概的意思就是说,公布的是碧桂园在所有的房地产项目中所占的股权对应的销售业绩。

碧桂园是在2018年6月开始公布权益销售金额的,当时,公布的前6月权益销售金额为3,108.2亿元,今年同比下滑了大概10%。

局姐前两天还在说,因为今年市场行情不好,万科完美报表后面,有销售额增幅下滑的隐忧。隔天,反观“一哥”,增长速度已经不是放缓了,已经开始倒退了……

关于这方面,年轻有为的碧桂园常务副总裁程光煜在发布会上极其坦诚。

他表示,上半年,权益合同销售额虽然有所下降,但是下半年已经准备了超过4800亿元的货量,会根据市场情况,以销定产,“有信心全年销售额不低于去年”。

但有个关键问题,无论是在记者会上,还是投资者会上,都没有被真正安抚到位——

这些巨量的库存,与上半年卖掉的房子一样,绝大多数,还是在三四五线。

局姐一直很难理解,杨老板对三四五线甚至小县城的执着。

碧桂园对于下沉市场布局的热爱,到了什么程度呢?

财报的一句话可以说明一些问题。

截至2019 年6月30日,本集团业务遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市、279个地级市、1,235个县╱镇区。

如果放在以前,还会加上一句“是行业内布局最广的房企”。

不容易啊,中国一共34个省级行政区,333个地级行政区,2862个县级行政区。碧桂园的版图已经占据了几乎所有的省和市,以及接近一半的县。

剩下的一半县城,杨老板大会小会,都会催着大家,赶紧去开拓。

大家都知道,2016年开始的三四五线楼市狂欢,根本原因是货币超发和棚改。去年年底,棚改大限将至的说法频吹,三四线楼市销量下滑,各家房企赶忙整顿布局,转战一二线。

而碧桂园偏不。

在今年年初的2018年全年业绩会上,杨老板面对记者对于三四五线去化的质疑,忍无可忍,怼了回去——

你说三四五线的销售下降,你看一二线的销售量是上涨的吗?你的数据是怎么来的?

稍微冷静之后,他给了个十分合理的解释:

现在农民工收入上涨两三千块钱,但是一二线城市房价上万元,购房是比较困难的。中国的未来是,农民工的房子在哪里,是不是生活的更好一些,会不会移到县城小镇上?我觉得目前县城五六千块钱的房价他们消费得起。

客观来说,杨老板是一位低调而思虑深远的企业家,虽然言必称“我是个农民”,却有种“虽千万人吾往矣”的劲头。无论别人怎么认为,只要他觉得是对的,就是对的。

总而言之,就是最近流行的明学的一句话:

我不要你觉得,我要我觉得。

啧啧啧,妥妥的霸道总裁范儿啊!

距离年报业绩会的嘴炮,已经半年过去了。

局姐在2019年的中报里看到,当下的房企大佬里,主要战场聚焦在一二线及城市群的融创、万科和保利,在楼市寒冬中,销售额都保持了10%甚至更高的增幅。

恒大的销售额大概同比下降了3%吧,它和碧桂园的共同点,就是都擅长于下沉到三四五线,如果说有点不同,大概就是恒大从2017年开始,就已经将土储的重点向一二线转移。

碧桂园上半年55%的销售份额来自三四线城市,整个销售额的同比降幅,是10%。

关键是,销量跌了,营销与行政费用还在翻倍增长,看来三四五线真的不是很好卖啊!

面对公司下半年依然有55%的存货在三四线城市的担忧,程光煜是这样回应的:

三四线城市由于政策收紧承压更重,但我们对政策起伏有经验……三四线市场的确很难,市场一旦冷下来,降价也卖不动。我们就要保证推货和市场相吻合。

最后,他说:“近期在上海拿了两宗地是只个例,不代表策略调整,我们现在是一到五线均衡布局。”

果然有着碧桂园特有的傲娇呢。

还有一个点,很多媒体都注意到了。

大概意思就是说,从去年年底到今年年中,碧桂园少了1.5万员工,占到全部员工数额的10%以上。

对于这个,碧桂园总裁莫斌直接回应说:

碧桂园不是裁员,是优化组织架构,做绩效考核,员工也有进有退。

看起来很专业,没有什么毛病。

但局姐忽然想到年初的时候,曾经有过这样一个消息——

一篇题为 《碧桂园开启大规模人员调整:有部门已确定裁员50%》的文章在网上发酵。

碧桂园官方很快回应:“我们从来不做裁员的安排,只是集团职能下放的过程中,人员也可能伴随去区域。”

第二家媒体采访碧桂园,对方否认,称公司正在进行“总部组织架构调整”,希望通过持续推进权责下放、精简业务流程及加强内部人才培养,全面提升公司综合竞争力。

第三家媒体采访碧桂园,某片区中层说:“从目前来看,我们这边应该是正常离职状态,还没接到裁员通知。”

接着,杨老板亲自站出来辟谣了:“肯定不是裁员,我们把大家招进来不容易,不希望任何人由于市场情况变化在我们公司被裁掉。”

他在2018年业绩会上公开表示:

公司接下来会有很多新的业务,今年我们还要增加人。

机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选等等都需要很多很多的人才。

相信到今年年尾,集团员工总量会比年初还要多。

嗯,半年过去了,集团员工没有增加,反而一下子减少了10%还多,关键是还没!有!裁!员!

接下来的半年,负责招聘的hr,鸭梨真是有点大啊。

不对,中报发布会说了,机器人已进入到碧桂园的多元业务应用了。

可能那10%年底就可以用机器人补足了吧。

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(提示:投资有风险,入市须谨慎。本文不构成任何具体投资建议)

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