从烈火烹油到不断洗牌,深圳联合办公品牌能否跳出“二房东”争议

2019-09-10 10:08
来源: 晓店资讯

从用火烹调油到重组,联合办公行业已经到了关键的一年。根据vcsaas的数据,2018年至2019年3月,共享办公品牌数量减少了约40个,发展缓慢、濒临破产的共享办公空间品牌占总数的28.1%。

其中大多数是中小型品牌。与此同时,大品牌正处于艰难时期。最近,wework撤销其ipo招股说明书受到投资者的质疑,原因是其估值和商业模式,这让联合办公行业走在了前列。消息一传出,一些评级机构立即下调了wowork的评级。著名投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)表示,wework首次公开募股的失败标志着一个时代的结束。"为无利可图的企业提供慷慨资助的日子已经结束了。"

深圳是联合办公品牌的重要位置,许多联合办公品牌源自深圳。深圳联合办公产业的现状如何?未来如何突破?

2014年,在双重创造政策和资本的推动下,联合办公行业迎来了爆炸性发展。到2018年,中国的联合办公空间数量将快速增长,成为促进创新和创业的新的高地。市场统计显示,2018年国内联合办公企业融资金额接近68亿元。

在创新之都深圳,联合办公空间如雨后春笋般涌现。不仅有优秀的嘉宾工作坊、soho3q、腾讯中创空间、科技馆、蜜蜂、库沃、funwork等创业平台,还有大型住宅企业万科、凯兆业、金地、商户蛇口等都瞄准这块蛋糕。

“疯了!”当回顾联合办公行业的扩张时,业内许多人使用了同一个词。仲量联行大中华资产生态系统部主任胡天翔表示,在联合办公行业之初,该行业的融资规模一度快速增长。业内人士对这种新模式很好奇,甚至有人组织了一个代表团去纽约调查这种模式。

"在中国做这个行业实际上是一场规模游戏."在胡天翔看来,风险资本在这种规模竞争中的作用不仅是提供融资,而且在大部分时间里还迫使企业扩张。签署的融资协议也是赌博协议,也需要规模。

成功是资本,失败是资本。在业内早期,联合办公受到首都的高度重视,“攻城拔寨”、“骑马围地”成为产品制造企业的优先选择。现在,分享的浪潮已经退去,联合办事处遭到了首都“粮食短缺”的袭击。最初的价格战和规模游戏无法持续。此外,由于缺乏对运营的重视,联合办事处的关闭和退出已成为许多联合办事处品牌的无奈选择。据高力国际不完全统计,截至2018年底,深圳运营的共享办公空间数量大幅下降至约180个。

内核:返回到诸如占用率和利润等指标

随着潮流的消退,创造产品已经成为该行业的当务之急。简约典雅的装修风格,可预订付费使用的会议室,配有咖啡机的公共空间,专为白领打造的肩部和颈部按摩...进入深圳的联合办公空间时,空间分配基本相同。这些是联合办公室的外罩。去掉这些噱头后,剩余的核心指标,如占用率和盈利能力,就代表了运营能力。

来自杜南的记者走访了wework和Youke workshops的许多运营点,发现由于租金流量稳定且较大的需求,空间规划偏向于全额租金,真正意义上的“共享”——单个工作站的租金比例非常小,偏向于一年内开始租金。在现场,我们还可以看到每个办公室门口都挂着公司卡,里面的车站很拥挤。预订的wework(神野商城店)工作人员告诉杜南记者,该店的单个车站位于公共区域。通常,预定是满的,通常提前一个月,如优克工作室(阿里云大厦社区)。

从参观结果来看,我们车间和优科车间的入住率指数还不错。其基本业务是提供异地住房、风格装饰、介绍租户和开始运营。然而,无论是面对需求的客户群体还是住房供应的客户群体,都与传统的办公市场有许多重叠之处。也正因为如此,联合办公行业常常被称为“主要房东”。在滑铁卢,一些投资者也认为我们不是一家科技公司,而是一家不适合高估值的房地产企业。

集中

联合办公室的核心竞争力是什么?

如果去掉品牌名称,似乎就无法分辨谁是谁,那么联合办公室的核心竞争力是什么?事实上,关于“主要房东”的争议实质上是对该行业盈利能力的调查。戴德梁行研究院副院长兼西南研究部部长张小椴指出,深圳有许多传统的“主房东”,这与经营良好的联合办公品牌有本质的不同。虽然两者都收取租金,但利润点是不同的。传统的“主房东”赚取租金差额,而联合办公室通过经营赚取财产的附加值。

腾讯创造空间:从公平中获益

除了获得房产的增值部分,孵化器是联合办公室的一种特殊产品,孵化初创企业并获得后来的增值。

腾讯中创空间是最好的之一。2016年9月10日,由腾讯开放平台深圳湾科技和珊瑚集群创新加速器共同打造的腾讯创新空间(深圳)正式成立,这是当时深圳最大的技术创新空间。深圳腾讯中创空间自成立以来,一直致力于帮助企业家将腾讯和各种资源充分联系起来,提供全要素三维孵化加速服务。

2018年,朋友们说张岩决定在腾讯中创空间设立初创公司的办公室。当时,他刚刚离开北京一家著名的互联网公司,搬到深圳创业。他选择在这里的原因是腾讯中创空间对初创企业很友好。除了每六个月签订一次租约,不支付任何物业费,享受免费的公共空间,还为企业提供了大量有效的对接资源。

以张岩为例。有一次,他们参加了腾讯中创空间组织的活动。交换名片时,他们发现他们都是日本同行的副总裁。这对他们来说是一个巨大的惊喜,这意味着他们可以直接谈论合作。“与其他空间组织不同,它们大多是行业交流。这种活动毫无用处。”

事实上,对于腾讯中创空间(Tencent Zhongchuang)等孵化器来说,通过将工作站出租给企业来盈利并不是最初的目的,而是将服务资源转化为股权,通过促进企业发展来赚取股权收益。

蜜蜂:寻找第二条增长曲线

联合办公自诞生以来就与传统办公市场密不可分,这决定了它在一定程度上受制于传统房地产行业的周期性约束。在日益增加的政策监管下,传统房地产巨头正在寻找第二条增长曲线,联合办公品牌也不例外。

蜜蜂声称不仅仅是一个共享的办公室。官方介绍显示,该公司希望成为引领生活方式的世界级品牌,不仅专注于联合办公产品,而且以空间产品为主轴,以2/3的人的时间为切入点,结合我们的模式、星巴克的理念、苹果的产品,创造多重空间场景体验。该公司还推出了蜜蜂生活方式的新生活空间。在此基础上,蜜蜂生活方式产品线的第一个项目——BEEAplus超级烘焙工作室应运而生。

一家联合办公公司,做新的零售不是做生意吗?Bee官员坦言,他们真的很担心市场和投资者的困惑,但他后来补充说,公司的新业务是基于办公场景的扩展,是在主营业务之上发现的第二条增长曲线,符合公司“改变和引领人们未来生活方式”的立场,而不是假定的多元化和转型。目前,蜜蜂已完成第二轮融资,总估值超过10亿元。

观察

你是作为“主要房东”赚取租金差额,还是通过经营寻求增值?

尽管披着共享经济的外衣,联合办公实际上是办公室经济之母。在当今办公空间需求放缓的情况下,联合办公室也面临着提高入住率的压力。但幸运的是,在资本衰退后,合资公司的扩张放缓了。与办公楼相比,品牌运营商的规模并不大。只要他们把产品做好,入住率不会太难看。

在与业内许多人士的交流中,他们都承认对办公室工作的需求有所放缓,但也对在深圳开展联合办公室工作的前景持积极态度。业内人士表示,在粤港澳台湾区和“龙头示范区”的优惠政策下,深圳科创产业有很大的空间和潜力,将带动办公需求的增长。从欧美发达国家的经验来看,联合办公是未来的趋势和趋势。虽然目前遇到了“一些困难”,但我希望市场和媒体有足够的耐心。

更有趣的是,在讨论“联办是否是“主房东”时,内部人士的态度非常有趣。许多联合创始人对“主要房东”的身份非常满意,并公开承认了这一点。业内人士还表示,联合办事处不是“主要房东”,不同之处在于利润点不同。

根据这种情况,许多小型初创企业一开始的确是“主房东”,但当规模扩大时,它们可以通过增加智能管理系统等方式,实现一些传统办公楼所没有的场景。此外,在联合办事处还有一种用于培训初创企业的孵化器,其目的不是赚取租金差额。

当然,所有企业最终都会回归到企业的本质,即产品和利润,联合办事处也是如此。从目前的情况来看,该行业确实面临着一些困难,未来应该如何测试。

采访/摄影:杜南记者陈蓉

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